Recours contre un refus ou des conditions de permis d’urbanisme

Et si votre permis d’urbanisme en régularisation est refusé (ou octroyé assorti de conditions que vous contestez) ?

Tant à Bruxelles qu’en Wallonie, une procédure est instituée et permet au demandeur d’introduire un recours administratif afin de contester une décision relative à un permis d’urbanisme.

Recours à Bruxelles

C’est le CoBAT dans ses articles 188/1 à 188/6 (version du 1^er septembre 2019) et l’arrêté du Gouvernement du 4 juillet 2019 qui déterminent les modalités de recours.

Délais et dépôt du recours

Le demandeur peut introduire un recours auprès du Gouvernement bruxellois dans un délai de 30 jours à compter de la notification de la décision contestée.

Le recours sera traité par l’intermédiaire de l’administration régionale de l’urbanisme (Urban.brussels).

Le formulaire de recours doit être envoyé, par courrier recommandé (idéalement avec « accusé de réception ») au Gouvernement bruxellois – à la Secrétaire d’Etat en charge de l’Urbanisme et des Monuments et Sites, qui transmet ensuite une copie tant au Collège d’urbanisme qu’à l’autorité ayant pris la décision contestée, qu’elle soit explicite ou implicite.

Si le demandeur du permis souhaite être entendu lors d’une audition devant le Collège d’urbanisme, il doit le préciser dans son recours, car il ne pourra plus en faire la demande par la suite.

De son côté, l’autorité visée par le recours peut également solliciter une audition devant le Collège d’urbanisme. Elle doit formuler cette demande auprès du Gouvernement dans les cinq jours suivant la réception de la copie du recours.

Instruction et avis du Collège d’urbanisme

Le Collège d’urbanisme, constitué d’experts indépendants, rend son avis sur le dossier dans un délai de 75 jours à compter de la transmission du recours. Ce délai peut être prolongé si le Collège estime que la demande de permis nécessite des mesures particulières de publicité ou l’avis d’autres administrations ou instances.

Enfin, le Gouvernement notifie sa décision dans les 60 jours suivant la réception de l’avis du Collège d’urbanisme, ou, à défaut d’avis, à l’issue du délai imparti pour rendre cet avis.

Si le Gouvernement ne rend pas d’avis dans le délai, il est alors possible de lui adresser un rappel, par lettre recommandée.

Et s’il ne répond, à nouveau pas, dans les 30 jours suivants ce rappel, l’avis du Collège d’urbanisme tient lieu de décision ou si le Collège d’urbanisme n’a pas remis d’avis, la décision initiale est alors confirmée.

Décision du Gouvernement bruxellois

Le Gouvernement peut :

• Soit octroyer le permis d’urbanisme (revoyant ainsi le refus précédemment donné)
• Soit octroyer le permis sous conditions
• Soit refuser le permis

En cas de rejet, il restera alors la possibilité d’introduire un recours en annulation et/ou suspension au Conseil d’Etat dans les 60 jours à compter de la décision de rejet (voir dernier paragraphe du présent article).

Recours en Wallonie

C’est le Code de Développement Territorial (CoDT) qui détermine la procédure dans ses articles D.VII.1 à D.VII.4 (version du 1^er mai 2025).

Délais et dépôt du recours

Le demandeur peut introduire un recours auprès du Gouvernement Wallon dans un délai de 30 jours à compter de la notification de la décision contestée.

Un formulaire, dénommé « Annexe 20 – Introduction d’un recours par le demandeur » doit être rempli et assorti d’une copie des plans de la demande de permis, d’une copie de la décision contestée et de tout autre document jugé utile pour appuyer le recours. On pourra donc l’assortir d’un argumentaire ou d’une présentation servant à étayer le propos.

La demande sera envoyée par courrier recommandé (idéalement avec « accusé de réception ») à l’attention du Directeur Général de la DGO4 – Direction générale opérationnelle de l’Aménagement du Territoire, du Logement, du Patrimoine et de l’Energie.

Une fois le recours reçu, l’autorité compétente en informe la commune.

Audition devant la Commission d’Avis sur les Recours (CAR)
Une audition est alors organisée (en visioconférence) face à la Commission d’Avis sur les Recours (CAR) qui est composées essentiellement de professionnels de l’Aménagement du Territoire (représentants de l’Ordre des Architectes, de la Chambre des Urbanistes, du Fonctionnaire Délégué et de la Direction Générale). Le demandeur, accompagné, s’il le souhaite, de son architecte et/ou de son avocat, défend alors sa position et répond aux questions que la CAR peut éventuellement lui poser. La commune est également invitée à cette audience et peut intervenir pour défendre sa position si elle le souhaite soit par l’intérmédiaire d’un membre du service urbanisme, de l’échevin de l’urbanisme, du bourgmestre et/ou d’un avocat.

Cette commission émet un avis à l’attention du Ministre de l’Aménagement du Territoire dans les 8 jours qui suivent les débats.

Le Ministre dispose ensuite de 95 jours pour rendre sa décision éclairée par l’avis de la CAR.

Décision du Ministre

Au terme de ce délai, le Ministre peut :

• Soit octroyer le permis d’urbanisme (revoyant ainsi le refus précédemment donné)
• Soit octroyer le permis sous conditions
• Soit refuser le permis
• Soit ne pas prendre de décision, confirmant ainsi la décision communale

En cas de rejet explicite ou tacite, il restera alors la possibilité d’introduire un recours en annulation et/ou suspension au Conseil d’Etat dans les 60 jours à compter de la décision de rejet (voir dernier paragraphe du présent article).

Recours au Conseil d’Etat

Le Conseil d’État constitue la plus haute instance administrative du pays. Parmi ses missions figure le traitement des recours dirigés contre des actes administratifs. Il a le pouvoir d’annuler des actes qui ne respectent pas les règles de droit et, en complément, peut suspendre temporairement leurs effets durant le temps d’examen du recours en annulation.

Sa mission diffère de celle du Gouvernement lorsqu’il statue sur un recours administratif. En effet, le Conseil d’État n’a pas pour rôle d’accorder ou de refuser des permis : il se limite à vérifier la conformité juridique de la décision adoptée par l’autorité compétente en matière de délivrance/refus de permis.

En cas d’annulation d’une décision par le Conseil d’État, il revient à l’autorité compétente d’examiner s’il y a lieu de prendre une nouvelle décision, en s’assurant de corriger l’irrégularité relevée par le Conseil d’État.

Conclusion : accompagner les clients dans la contestation

Nous constatons un taux de succès des demandes de régularisation que nous réalisons de l’ordre de 95%. Nous nous réjouissons d’un taux aussi élevé. Mais cela signifie donc que 5% des dossiers que nous réalisons se voient malheureusement refusés. Si certaines décisions de l’administration peuvent être compréhensibles et considérées comme justes, il apparaît que certaines, par contre, nous semblent contestables et méritent une révision.

Dans un tel cas, nous accompagnons nos clients dans les procédures de recours afin de défendre au mieux leurs intérêts. Nous sommes, le cas échéant, accompagnés d’avocats spécialisés en urbanisme.

Il nous arrive également de défendre, en recours, des dossiers réalisés par des confrères et consœurs qui, intéressés par notre expérience acquises au cours de ces 25 dernières années, font appel à nos compétences afin de les aider dans le suivi de leurs dossiers. Face à un refus de permis d’urbanisme, contactez nous sans tarder afin que nous analysions les motifs de refus avec vous. Nous serons ravis de vous accompagner dans une procédure de recours si nous considérons que ce dernier a des chances d’aboutir favorablement.