Combien de temps faut-il pour régulariser une infraction urbanistique en Wallonie ?
Il conviendra de distinguer, tout d’abord, la réalisation du dossier par nos soins et ensuite le traitement du dossier par l’administration.
Durée de préparation du dossier par Regularis
Une mission de régularisation se passe généralement en 3 phases. La troisième est optionnelle et dépendra des particularités du dossier.
Mesurage de la situation actuelle
Dans le cadre des procédures de régularisation urbanistique, il est fréquent que les demandeurs ne disposent pas de plans précis et à jour représentant l’état des lieux existant, objet de l’infraction.
Or, la réglementation en vigueur impose que tout dossier de demande de permis d’urbanisme introduit à des fins de régularisation comprenne des documents graphiques exhaustifs illustrant la situation infractionnelle actuelle, afin de permettre à l’autorité compétente de statuer en toute connaissance de cause.
Il en résulte que la réalisation d’un mesurage précis des lieux constitue une étape préalable indispensable à l’instruction du dossier.
À cette fin, REGULARIS collabore avec un réseau de géomètres-experts agréés et de mesureurs opérant sur l’ensemble du territoire de la Région wallonne. Ces derniers procèdent à une prise de mesure sur site, laquelle sert de fondement, ensuite, à l’établissement des plans de mesurage.
Dès réception du paiement de l’acompte relatif à notre mission, un rendez-vous est fixé entre le client et le géomètre désigné, généralement dans un délai de deux semaines. La production des plans intervient ensuite dans un délai moyen de trois semaines à compter de la date de mesurage, sous réserve de la complexité du bien.
Constitution du dossier de régularisation
Une fois le mesurage effectué et les plans de l’état des lieux établis, notre équipe entame la constitution du dossier de demande de permis d’urbanisme en régularisation, conformément aux exigences prévues par le Code de Développement Territorial wallon (CoDT) et ses arrêtés d’exécution.
Cette phase comprend notamment la réalisation de documents graphiques distincts :
- d’une part, les plans de la situation de fait, illustrant avec précision les éléments infractionnels existants ;
- d’autre part, les plans de la situation de droit, établissant les volumes ou affectations ayant été dûment autorisés ;
- le cas échéant, des plans de situation projetée sont également élaborés, lorsque la situation actuelle ne permet pas une régularisation à l’identique, et qu’une adaptation est requise pour assurer la conformité du projet.
Parallèlement à ces pièces graphiques, notre équipe procède à la rédaction de l’ensemble des documents administratifs nécessaires à l’introduction du dossier.
Sous réserve de validation des plans et documents par le client dans des délais raisonnables, la constitution complète du dossier peut être finalisée dans un délai indicatif de 4 semaines à compter de la réception des plans de mesurage.
Mission Performance Énergétique des Bâtiments (PEB)
Dans le cadre de l’instruction des demandes de permis d’urbanisme portant sur des travaux réalisés en Région wallonne postérieurement au 1er juin 2010, et ayant affecté l’enveloppe extérieure du bâtiment (c’est-à-dire les parois en contact direct avec l’environnement extérieur), la réglementation impose la réalisation d’une mission PEB (Performance Énergétique des Bâtiments).
Cette mission a pour objet de démontrer, auprès de l’administration compétente, la conformité des éléments nouvellement exécutés aux exigences techniques en vigueur au moment de leur mise en œuvre.
Il convient de souligner qu’il ne s’agit en aucun cas du certificat PEB classique — lequel vise à attribuer un label énergétique au bâtiment — mais bien d’une procédure distincte, prévue par le régime applicable aux travaux soumis à permis, et requérant l’intervention d’un responsable PEB agréé*.
* La production d’un certificat PEB dans ce contexte serait dès lors dépourvue de toute portée juridique.
En revanche, dans l’hypothèse où les travaux à régulariser ne concernent pas l’enveloppe extérieure ou ont été exécutés avant le 1er juin 2010, aucune mission PEB n’est exigée dans le cadre de la procédure de régularisation.
Lorsque celle-ci s’avère nécessaire, la mission PEB ne pourra être réalisée qu’après validation préalable des plans par les demandeurs. Ces documents seront alors transmis à l’un de nos partenaires responsables PEB, lequel procédera à la réalisation des pièces techniques requises par la législation bruxelloise.
Le délai usuel pour la réalisation de cette mission est de l’ordre de 3 semaines, sous réserve de la complexité du projet.
Traitement du dossier par l’administration
Les délais d’instruction applicables aux demandes de permis d’urbanisme en Région wallonne sont fixés par le Code du Développement Territorial (CoDT). Il s’agit de délais de rigueur, lesquels s’imposent à l’administration communale en tant qu’autorité compétente en première instance.
En cas de défaut de décision dans les délais impartis (cas rares), la procédure prévoit un mécanisme de dessaisissement automatique (appelé « saisine ») au profit du Fonctionnaire délégué, représentant de l’autorité régionale. Celui-ci dispose alors, à son tour, d’un délai légal pour statuer sur la demande.
Si, en dernier ressort, le Fonctionnaire délégué ne statue pas non plus dans le délai de rigueur (cas très rares) qui lui est imparti, la compétence est transférée de plein droit au Gouvernement wallon, qui devient alors l’autorité décisionnelle compétente.
Réception du dossier par l’administration
Si, en Région bruxelloise, l’introduction d’un permis d’urbanisme se fait désormais généralement par voie digitale (via une plate-forme officielle), actuellement, en Région wallonne, c’est encore le règne du papier.
L’ensemble des pièces composant la demande de permis d’urbanisme doit être déposé physiquement auprès de l’administration compétente, qui, en pratique, est généralement la commune concernée — c’est ce cadre qui sera ici examiné. Le dépôt peut s’opérer soit en mains propres, soit par envoi recommandé. Nous privilégions cette dernière modalité afin d’assurer une traçabilité parfaite des envois.
À réception du dossier par le secrétariat communal, celui-ci est ensuite transmis au service urbanisme en charge de l’instruction, ce qui peut entraîner un délai de quelques jours entre l’arrivée du dossier et son traitement effectif.
A son arrivée auprès du service assurant son traitement, un accusé de réception sera émis, dans les 15 jours, par l’administration à l’attention du demandeur. Ce document attestera donc simplement de la bonne réception du dossier*.
* Si le demandeur ne reçoit pas l'accusé de réception dans le délai requis, il convient alors de transmettre le dossier à la Région wallonne (au Fonctionnaire Délégué) dans les dix jours sous peine de voir le dossier jugé irrecevable.
L’administration dispose alors d’un délai de 30 jours pour examiner la complétude du dossier. Si celui-ci est jugé complet, un avis en ce sens est communiqué au demandeur et la procédure d’instruction peut démarrer. En revanche, si le dossier est déclaré incomplet, une demande de compléments est formulée. Le demandeur et son architecte disposent alors d’un délai de six mois pour fournir les pièces ou documents manquants.
Il est fréquent que l’administration sollicite de tels compléments, ce pour plusieurs raisons, notamment :
- La première analyse permet de déterminer que certains documents, non exigés initialement, s’avèrent indispensables à l’examen complet du dossier.
- Par ailleurs, cette procédure peut également refléter une pratique administrative visant à suspendre temporairement les délais d’instruction, dans un contexte de sous-effectif et de surcharge des services.
Il n’y a donc pas lieu de s’inquiéter lorsqu’un avis d’incomplétude arrive et il va de soi que nos équipes réagissent rapidement afin de transmettre les compléments demandés.
Il importe de ne pas s’alarmer face à un avis d’incomplétude, nos équipes veillant à répondre dans les meilleurs délais aux demandes formulées.
Suite à la transmission des compléments, l’administration bénéficie à nouveau d’un délai de 30 jours pour procéder à leur examen et attester de la complétude définitive du dossier. Cette étape est cruciale : en Wallonie, contrairement à la Région bruxelloise, un seul envoi de compléments est admis. Si ceux-ci ne satisfont pas aux exigences de l’administration, la demande sera irrecevable et classée sans suite.
Dès la notification de la complétude, la procédure d’instruction du permis débute véritablement.
Délais d’instruction du dossier
Sans entrer ici dans les détails procéduraux susceptibles de décourager le lecteur non initié, il convient néanmoins de rappeler que la réglementation applicable en Région wallonne prévoit l’application de trois régimes de délais distincts pour l’instruction des demandes de permis d’urbanisme. La nature et les particularités de chaque dossier détermineront le régime procédural pertinent.
Ces délais, fixés par le Code du Développement Territorial (CoDT), s’étendent à 30, 75 ou 115 jours calendrier, selon la nécessité ou non :
- de procéder à une enquête publique,
- de solliciter l’avis d’instances consultatives extérieures à la commune,
- ou de consulter le Fonctionnaire Délégué régional.
À l’issue de ce délai, la décision est, sauf exception, prise par le Collège communal (bourgmestre et échevins), autorité compétente en première instance.
L’expérience pratique démontre qu’il est généralement illusoire d’attendre un traitement nettement plus rapide que ces délais légaux, sauf circonstances tout à fait exceptionnelles.
Résumé des délais indicatifs
03.01 Réalisation du dossier
· Mesurage de la situation actuelle : 2 semaines + 3 semaines = 5 semaines
· Constitution du dossier : élaboration des plans et documents administratifs nécessaires, délai indicatif d’environ 4 semaines après réception des plans de mesurage.
· Mission PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) : exigée uniquement pour travaux affectant l’enveloppe extérieure réalisés après le 1er juin 2010. Réalisée après validation des plans, délai moyen de 3 semaines.
03.02 Dépôt et réception du dossier par l’administration
· À réception, un accusé de réception est envoyé dans un délai de 15 jours.
· L’administration dispose ensuite de 30 jours pour vérifier la complétude du dossier.
· En cas de dossier incomplet, une demande de compléments est adressée au demandeur, qui dispose de 6 mois pour répondre – nous répondons généralement dans les 3 semaines qui suivent.
· Après réception des compléments, l’administration a à nouveau 30 jours pour vérifier la complétude définitive.
03.03 Délais d’instruction du dossier
· Trois régimes de délais légaux existent, fixés par le Code du Développement Territorial (CoDT) :
o 30 jours
o 75 jours
o 115 jours