Vendre une maison en infraction urbanistique : que faire et quelles options ?

Est-il légal de vendre un bien en infraction urbanistique ?

La question de savoir s’il est possible de vendre un bien immobilier affecté par une ou plusieurs infractions urbanistiques nous est régulièrement posée.

En effet, les infractions urbanistiques sont bien souvent mises en évidence lors de la lecture des « Renseignements urbanistiques » demandés dans le cadre d’une vente.

La réponse est claire : oui, vous pouvez vendre votre bien immobilier même s’il est infractionnel dès lors que les acheteurs en sont pleinement informés.

Un acte de vente doit reposer sur un principe évident de bonne foi entre les signataires et sur le devoir d’information de la part du vendeur.

On en déduira donc aisément qu’il n’est pas envisageable d’espérer vendre son bien infractionnel en dissimulant l’information aux acheteurs éventuels. Une telle pratique pourrait s’assimiler à de l’escroquerie (on parlera de « dol » en termes juridiques).
Un tel acte de vente pourrait aisément être annulé et cette annulation pourrait s’accompagner de poursuites pénales.

On ne rentra pas ici dans un débat légaliste d’interprétation du caractère illicite du bien infractionnel et de son impact sur la vente. Il importe surtout de retenir que la vente d’un bien en infraction urbanistique est licite en soi, pour autant que cette situation soit connue des acquéreurs potentiels et acceptées par les acheteurs finaux.

Les critères qui influencent la stratégie de vente

Une fois ce premier point important établi, il conviendra de déterminer différentes stratégies à adopter dont le choix reposera essentiellement sur les éléments suivants :

L’agenda et les délais de vente

Une procédure de régularisation peut être longue. Or, généralement, une vente est motivée par un besoin impératif de liquidités et donc par un agenda strict (exemple : besoin de vendre pour financer un autre projet). Il n’est pas rare que ces deux agendas, celui de la régularisation et celui de la vente, ne soient pas forcément compatibles. On veillera donc à s’assurer de cette compatibilité dans l’analyse d’une stratégie de vente-régularisation.

Dans pratiquement tous les cas, il est illusoire de lancer une procédure de régularisation après avoir signé un compromis et espérer obtenir l’octroi du permis d’urbanisme avant de passer l’acte. Nous ne pouvons que conseiller au potentiel vendeur d’un bien de s’inquiéter de sa conformité urbanistique bien avant de mettre le bien en vente. Regularis est le seul bureau d’architecture de Belgique à proposer la réalisation d’un audit de conformité urbanistique préalable à une vente. N’hésitez pas à nous contacter à ce sujet.

La localisation et la commune concernée

Si chaque région s’est dotée d’une réglementation propre et donc de délais de procédure totalement différent, nous remarquons aussi, particulièrement en Région bruxelloise, de fortes disparités en termes de délai de traitement des dossiers.

Bien que les durées de traitement soient censées être identiques dans une même région, il est évident que les communes ne sont pas égales en termes de moyens, de recrutement et de personnel.  Ces dernières sont alors parfois amenées à user de certaines « astuces » afin de rallonger les délais de réception et de première analyse du dossier afin de rester dans les délais légaux. 

La stratégie à adopter dans le cadre d’une régularisation-vente devra donc tenir compte des délais de traitement officiels et officieux rencontrés auprès de l’administration concernée. Confier son dossier à un bureau d’architecture expérimenté en la matière prendra donc ici toute son importance.

En Région wallonne, nous constatons un respect global des délais réglementaires et une attention à ce sujet s’avère donc moins pertinente.

Le type d’infraction et sa complexité

Si certaines infractions, comme les percements de murs porteurs intérieurs, sont généralement aisées à régulariser, d’autres, par contre, s’avère plus complexes (on pense, notamment, à la création de nouveaux logements). L’issue finale ainsi que la durée de la procédure de ces dernières peut être moins évident à prévoir.

Il est aussi bon de rappeler que l’octroi d’un permis d’urbanisme reste une décision éminemment politique car prise, bien souvent, par le Collège communal. Cette décision reposera donc aussi, en partie, sur les sensibilités personnelles des personnes en charge du traitement et de la prise de décision.

Une analyse de risque devra donc être réalisée afin de pouvoir opter pour la stratégie répondant au mieux aux attentes du propriétaire soucieux de vendre son bien.

On voit donc bien ici que l’expérience d’un bureau d’architecture spécialisé en régularisation d’infractions urbanistiques tel que Regularis revêt ici une importance capitale.

Les différentes stratégies possibles

Cette stratégie, au-delà des options architecturales qu’on retrouvera dans chaque dossier de régularisation (s’agit-il de tenter de régulariser le bien en état ou de demander des modifications afin d’augmenter les chances d’obtenir un avis favorable ?) se portera aussi sur les points suivants :

Vendre en l’état sans régulariser

Certaines infractions ne sont pas régularisables (exemple : l’installation d’un logement dans le sous-sol peu éclairé d’une maison bruxelloise). Dans un tel cas, il n’est d’aucune utilité de tenter une procédure de régularisation qui ne sera qu’une perte de temps et d’argent.

Il peut aussi apparaître que les nouveaux acheteurs prévoient un projet de rénovation du bien les amenant à revoir la configuration des lieux et à supprimer les infractions. Dans un tel cas, pourquoi lancer une procédure de régularisation initiée par le propriétaire initial alors que les infractions concernées seront supprimées sous peu dans le cadre d’une autre procédure ?

Dans d’autres cas, les acheteurs souhaiteront se charger eux-mêmes de la régularisation. Ils déchargeront alors le propriétaire de cette responsabilité et en feront leur affaire personnelle. Il va de soi que, généralement, un tel accord participe d’une négociation du prix de vente. L’acceptation d’une telle proposition dépendra, bien entendu, des priorités du vendeur.

Etant donné que les vendeurs déchargent le propriétaire de toute responsabilité, ils endossent alors les risques de la procédure à venir. Il est évident qu’il s’agit ici de la stratégie la plus rapide mais également celle qui amène probablement le prix de vente le plus bas.

Vendre en cours de procédure de régularisation

Une option intermédiaire peut être de lancer le procédure de régularisation en parallèle à la procédure de vente. Les deux procédures peuvent alors suivre leur cours de manière indépendante et sans interaction.

Cette méthode a déjà l’avantage d’être un peu plus rassurante pour les acheteurs car le vendeur montre sa bonne foi en initiant la régularisation et l’administration, en instruisant le dossier, officialise également la liste des éléments infractionnels. Par contre, elle n’offre aucune garantie de succès de la régularisation aux acquéreurs qui achètent donc un bien ne sachant pas si les infractions seront régularisables. Ce risque ne manquera pas d’avoir un impact négatif sur le prix de vente du bien concerné.

Un système clair et équitable en termes de responsabilité et de charge de travaux éventuels devra alors être mis en place. En effet, une procédure de régularisation étant, bien souvent, plus longue qu’une vente, il est fort probable que le vendeur lançant la procédure de régularisation ne soit plus le propriétaire du bien à l’issue de ladite procédure. Ce sont donc les acheteurs qui assumeront, au final, les risques de la régularisation.

On veillera ainsi, par exemple, à retenir éventuellement une somme auprès des notaires, en attendant la fin de la mission afin de pouvoir financer d’éventuels travaux ou de dédommager les acheteurs au cas où l’ensemble des infractions ne viendrait pas à être régularisé.

Vendre avec un permis de régularisation obtenu

Il s’agit ici, évidemment, d’une procédure plus longue et qu’il convient donc d’initier bien avant la mise en vente du bien. Elle aura l’avantage de rassurer parfaitement les acheteurs potentiels qui pourront alors faire une offre sur un bien parfaitement conforme en termes d’urbanisme.

C’est souvent cette version qui permettra d’atteindre la meilleure rentabilité pour le vendeur car les coûts de régularisation seront bien inférieurs à la plus-value liée au fait de pouvoir annoncer, lors de la mise en vente, qu’aucune infraction urbanistique n’est à craindre sur le bien.

Il peut arriver qu’une régularisation s’accompagne de certains travaux de mise en conformité. Leur ampleur et leur coût détermineront s’il sera préférable de réaliser ces travaux préalablement à la vente ou bien de vendre le bien en état tout en informant les acheteurs que les travaux seront à réaliser.

Conclusion : anticiper pour mieux vendre

En conclusion, nous ne pouvons que conseiller les futurs propriétaires-vendeurs de s’informer au sujet de la conformité du bien longtemps avant la mise en vente afin de pouvoir procéder à une éventuelle régularisation sans devoir se soucier de l’agenda et sans que les infractions ne viennent perturber ou annuler une vente.

Nos équipes réalisent des audits de conformité à l’attention des futurs vendeurs mais également des futurs-acheteurs. Dans les deux cas, n’hésitez pas à nous contacter à ce sujet.

Et s’il est déjà trop tard pour lancer un audit, nous serons là pour vous aider à régulariser le bien dans les meilleurs conditions.