DLUU à Bruxelles : ce que prévoit la future Déclaration Libératoire Unique Urbanistique

Article mis à jour le 3 septembre 2026. L'état d'avancement législatif décrit ci-dessous est celui connu à cette date. Cet article sera complété à mesure que les textes définitifs et les arrêtés d'exécution seront publiés.

Annoncée par le Gouvernement bruxellois dans sa Déclaration de Politique Régionale du 13 février 2026, la Déclaration Libératoire Unique Urbanistique (DLUU) doit élargir le champ des régularisations urbanistiques dites « simplifiées » en Région de Bruxelles-Capitale, du 1er janvier 2027 au 31 décembre 2029. Contrairement à ce que son nom laisse penser, il ne s'agirait pas d'une simple déclaration accompagnée d'un forfait, mais d'un véritable permis d'urbanisme, introduit auprès de la Région et instruit dans des délais très courts. À ce jour, la proposition d'ordonnance n'a pas encore été adoptée et les arrêtés d'exécution restent à écrire : rien n'est encore acquis. Voici ce que l'on sait, ce qui reste à préciser, et pourquoi Regularis reste prudent.

L'essentiel en cinq points (état au 3 septembre 2026)

• Les critères d'éligibilité (types d'infractions, ancienneté) et le montant de l'indemnité forfaitaire ne sont pas encore connus.
• La DLUU est une mesure annoncée dans la Déclaration de Politique Régionale bruxelloise du 13 février 2026 ; une proposition d'ordonnance a été introduite le 23 juin 2026, mais elle n'est pas encore adoptée ni publiée au Moniteur belge.
• Elle est prévue pour la période du 1er janvier 2027 au 31 décembre 2029.
• Selon la proposition, il s'agit d'un véritable permis d'urbanisme à introduire auprès de la Région bruxelloise, et non d'un simple formulaire de déclaration.
• Les délais prévus sont courts : 15 jours pour vérifier la complétude du dossier, puis 30 jours pour l'instruire. L'absence de décision dans ces délais vaudrait refus.

Pourquoi Bruxelles veut réformer la régularisation urbanistique

Le 13 février 2026, le Gouvernement bruxellois, très attendu, a publié sa Déclaration de Politique Régionale. Son chapitre 6.2, consacré à l'urbanisme, a naturellement retenu toute notre attention.

Le Gouvernement s'y engage notamment à réduire de moitié les délais de délivrance des permis d'urbanisme d'ici la fin de la législature, avec un objectif de six mois pour les dossiers courants. Un plan de simplification des procédures serait également envisagé afin de « déverrouiller le marché immobilier bruxellois ».

Sur ce constat, l'ensemble des acteurs du marché immobilier bruxellois s'accorde : la durée d'obtention d'un permis d'urbanisme est bien trop longue et les procédures bien trop complexes. Ce n'est pas seulement un frein au marché immobilier. C'est aussi un frein à l'amélioration de l'habitat bruxellois, notamment sur le plan énergétique. On ne peut donc que se réjouir que le nouveau Gouvernement prenne conscience de cette problématique et souhaite y remédier.

Parmi les mesures phares de cette Déclaration figure l'instauration d'une « Déclaration Libératoire Unique Urbanistique », ou DLUU.

Qu'est-ce que la Déclaration Libératoire Unique Urbanistique (DLUU) ?

La Déclaration Libératoire Unique Urbanistique (DLUU) est un dispositif annoncé par le Gouvernement bruxellois pour élargir le champ actuel des régularisations urbanistiques dites « simplifiées ». Selon la Déclaration de Politique Régionale, une liste d'infractions pouvant prétendre à cette DLUU sera établie. Moyennant le respect de certains critères et le paiement d'une indemnité forfaitaire, les infractions concernées pourraient alors être régularisées endéans les 30 jours.

Le dispositif serait effectif du 1er janvier 2027 au 31 décembre 2029.

Concrètement, la DLUU s'adresserait aux propriétaires de biens présentant une infraction urbanistique figurant sur la liste à établir, sous réserve des critères qui restent à définir. Ce point est important : à ce stade, personne ne peut affirmer qu'un bien donné sera ou non éligible à la DLUU, puisque les critères ne sont pas encore connus.

La DLUU est-elle déjà en vigueur à Bruxelles ?

Non. Au 3 septembre 2026, la DLUU n'est pas une procédure disponible. La proposition d'ordonnance introduite le 23 juin 2026 doit encore être analysée en séance plénière, puis publiée au Moniteur belge, avant d'entrer en vigueur. Les arrêtés d'exécution qui détermineront les procédures restent, eux aussi, à écrire. Tant que ces étapes ne sont pas franchies, la seule voie de régularisation simplifiée applicable reste celle de l'article 330 du Code bruxellois de l'Aménagement du Territoire (CoBAT), décrite ci-dessous.

Comment fonctionne actuellement la régularisation simplifiée à Bruxelles (article 330 du CoBAT) ?

Actuellement, en application de l'article 330 du CoBAT, une procédure de « régularisation simplifiée » peut être introduite lorsque deux conditions sont réunies :

1. les travaux à régulariser ont été réalisés avant le 1er janvier 2000 ;
2. ils sont conformes soit à la réglementation en vigueur à l'époque, soit à la réglementation actuelle. On retient la réglementation la plus clémente des deux.

Lorsque ces conditions sont remplies, l'issue de la procédure est systématiquement favorable : la situation infractionnelle est régularisée.

Une procédure « accélérée » plus que « simplifiée »

Dans la pratique, il conviendrait plutôt de parler de « régularisation accélérée ». Les documents à produire sont en effet identiques à ceux d'une procédure de permis classique. Le temps de préparation du dossier et son coût sont donc similaires. La procédure n'est pas véritablement plus simple à réaliser pour le demandeur : elle est plus rapide, et son issue favorable est certaine.

Ce que nous observons sur le terrain

Nous constatons que certaines communes bruxelloises rechignent à reconnaître la validité des critères permettant d'accéder à cette procédure. Elles imposent alors la procédure classique, de manière parfois discutable. Il existe donc un écart réel entre ce que prévoit le texte et ce que vit le propriétaire au guichet.

Sur le fond, une révision de ce mode de régularisation nous semble donc une bonne chose.

Quelle différence entre la DLUU et l'article 330 du CoBAT ?

Le tableau ci-dessous compare le régime actuel et le dispositif prévu, sur la base des seuls éléments connus à ce jour. Les informations relatives à la DLUU proviennent de la Déclaration de Politique Régionale et de la proposition d'ordonnance, qui n'est pas encore adoptée.

	Régularisation simplifiée actuelle (article 330 du CoBAT)	DLUU prévue (proposition d'ordonnance, non adoptée)
Statut	Actuellement applicable	En projet ; rien n'est acquis au 3 septembre 2026
Période	En vigueur aujourd'hui	Prévue du 1er janvier 2027 au 31 décembre 2029
Travaux ou infractions visés	Travaux réalisés avant le 1er janvier 2000 et conformes à la réglementation de l'époque ou à la réglementation actuelle (la plus clémente)	Liste d'infractions à établir ; critères de type d'infraction et d'ancienneté non encore connus
Nature de la démarche	Demande de permis avec les mêmes documents qu'un permis classique	Véritable permis d'urbanisme à introduire, pas une simple déclaration
Autorité qui reçoit et délivre	La commune	Région bruxelloise, qui reçoit la demande et délivre le permis
Délais	Procédure plus rapide qu'un permis classique	15 jours pour vérifier la complétude, puis 30 jours pour instruire (la DPR évoquait « 30 jours »)
Absence de décision dans les délais	Non précisé dans l'article	Vaut refus, et non octroi
Issue	Systématiquement favorable si les conditions sont remplies	Permis octroyé si les critères sont respectés, une fois le dossier analysé par l'administration
Recours en cas de refus	Non précisé dans l'article	Recours toujours possible devant le Gouvernement
Coûts	Frais liés à une demande de permis d'urbanisme (coût similaire à un permis classique)	Frais de permis actuels, plus une indemnité forfaitaire dont le montant et le mode de calcul sont inconnus
Service Incendie	Non précisé dans l'article	Influence de l'avis du Service Incendie sur la décision finale à détailler dans les arrêtés d'application
Articulation entre les deux	Reste applicable jusqu'à l'entrée en vigueur de la DLUU	Pendant toute la durée de la DLUU (2027, 2028, 2029), aucune demande ne pourra être introduite sur la base de l'actuel article 330, qui serait donc suspendu trois ans ; sort des dossiers en cours et des dossiers non éligibles à la DLUU non précisé à ce jour

La DLUU sera-t-elle un simple formulaire de déclaration ?

Non. Selon la proposition d'ordonnance, la DLUU est un véritable permis d'urbanisme à introduire, et non une simple déclaration.

La Déclaration de Politique Régionale pouvait laisser penser qu'il suffirait de déclarer l'infraction et de payer un forfait pour espérer éteindre la situation infractionnelle. Il n'en est rien. Un dossier de demande de permis devra être constitué, ce qui implique notamment, comme aujourd'hui, l'intervention d'un architecte et les frais qui l'accompagnent.

Comment devrait fonctionner la DLUU ?

À ce stade, les différences entre la DLUU et un permis d'urbanisme « classique » semblent être les suivantes. Elles proviennent de la proposition d'ordonnance et peuvent encore évoluer, notamment lors de la rédaction des arrêtés d'exécution.

Quels types d'infractions pourront bénéficier de la DLUU ?

Les critères ne sont pas encore connus. Il sera nécessaire de respecter certains critères pour espérer entrer dans ce type de procédure, portant sur le type d'infraction et sur son ancienneté. Tant que la liste des infractions et ces critères ne sont pas publiés, il est impossible de déterminer si un bien pourra ou non en bénéficier.

Notre hypothèse, à ce stade : on imagine bien que la création de logements ne pourra pas bénéficier d'une telle procédure. Il s'agit d'une analyse de Regularis, et non d'une règle contenue dans les textes.

Auprès de qui la demande de DLUU sera-t-elle introduite ?

Selon la proposition, la demande de permis sera introduite auprès de la Région bruxelloise, et non de la commune, qui est l'autorité compétente aujourd'hui pour la régularisation simplifiée de l'article 330 du CoBAT. Ce sera donc également la Région qui délivrera le permis. C'est l'une des différences annoncées avec un permis d'urbanisme classique.

Quels seront les délais de traitement d'une DLUU ?

La Déclaration de Politique Régionale annonçait une régularisation « endéans les 30 jours ». La proposition d'ordonnance va plus loin dans le détail et prévoit à ce stade deux délais successifs :

• 15 jours pour que la Région vérifie la complétude du dossier ;
• 30 jours ensuite pour instruire le dossier.

Le délai de 30 jours évoqué dans la Déclaration de Politique Régionale correspond donc à la phase d'instruction, à laquelle s'ajoute la phase de vérification de la complétude. Ces délais restent très courts au regard des pratiques actuelles en matière de permis d'urbanisme.

Que se passera-t-il si la Région ne répond pas dans les délais ?

Selon la proposition, l'absence de décision dans les délais imposés vaut refus, et non octroi du permis. Autrement dit, si le texte est adopté en l'état, un dossier qui ne serait pas traité à temps par l'administration serait considéré comme refusé, même s'il remplit les critères. Ce point est au cœur de nos réserves, développées plus bas.

Peut-on introduire un recours en cas de refus de DLUU ?

Oui. En cas de refus, un recours sera toujours possible devant le Gouvernement.

Que se passe-t-il si les critères sont respectés ?

Selon la proposition, si les critères sont respectés, le permis sera octroyé, une fois le dossier analysé et traité par l'administration. C'est la logique du dispositif : une fois les conditions d'éligibilité remplies, l'issue est favorable, comme c'est déjà le cas aujourd'hui pour l'article 330 du CoBAT.

L'articulation avec la règle précédente est la suivante : si le dossier est analysé dans le délai et que les critères sont respectés, le permis est octroyé ; si le dossier n'est pas analysé, et donc pas traité, par l'administration dans le délai, il n'y a pas de décision, ce qui équivaut à un refus.

Combien coûtera une DLUU ?

Le montant total n'est pas encore connu. Deux types de coûts administratifs sont prévus :

• les frais liés à une demande de permis d'urbanisme, qui sont déjà en vigueur actuellement ;
• une indemnité forfaitaire, propre à la DLUU, dont le montant et le mode de calcul sont inconnus à ce stade.

À ces frais administratifs s'ajoutent, comme pour tout permis, les honoraires de l'architecte chargé de constituer le dossier.

Quel sera le rôle du Service Incendie ?

À ce stade, rien n'est clair sur ce point. Des précisions quant à l'influence de l'avis du Service Incendie sur la décision finale seront à détailler dans les arrêtés d'application.

Que devient l'article 330 du CoBAT pendant la DLUU ?

Pendant toute la durée de la DLUU (2027, 2028 et 2029), aucune demande de régularisation ne pourra être introduite sur la base de l'actuel article 330 du CoBAT. Si le texte est adopté en l'état, la procédure de l'article 330 serait donc suspendue pendant trois ans : la DLUU remplacerait temporairement la régularisation simplifiée actuelle, et non s'y ajouterait.

Rien de précis n'a été communiqué à ce jour sur les situations de transition. Deux questions restent ouvertes, pour lesquelles nous ne pouvons formuler que des hypothèses :

• Les dossiers introduits avant le 1er janvier 2027. On imagine qu'ils suivront la procédure initiale sous laquelle ils ont été introduits.
• Les dossiers qui auraient pu prétendre à l'article 330 mais qui ne seraient pas éligibles à la DLUU. On ne sait pas encore s'il y en aura, puisque les critères de la DLUU ne sont pas connus. S'il y en a, on imagine qu'ils devront être instruits sous la forme d'un permis d'urbanisme classique.

Ces deux points relèvent de l'analyse de Regularis, et non des textes.

Où en est le processus législatif de la DLUU ?

Au 3 septembre 2026, rien n'est encore acquis. Voici les étapes franchies et celles qui restent à venir :

• 13 février 2026 : publication de la Déclaration de Politique Régionale, qui annonce la DLUU.
• 23 juin 2026 : introduction de la proposition d'ordonnance.
• À venir : analyse de la proposition en séance plénière, publication au Moniteur belge, puis entrée en vigueur.
• À venir : rédaction des arrêtés d'exécution, qui détermineront les procédures.

C'est ce calendrier qui explique les nombreuses zones d'ombre qui subsistent : critères d'éligibilité, liste des infractions concernées, montant de l'indemnité forfaitaire, modalités pratiques. Ces éléments dépendent de textes qui n'existent pas encore.

Pourquoi Regularis reste prudent face à la DLUU ?

Notre inquiétude porte sur la capacité de la Région bruxelloise à traiter les dossiers dans les délais annoncés.

La Région bruxelloise connaît des finances exsangues, et un moratoire sur les embauches a été annoncé dans cette même Déclaration de Politique Régionale. Dans ces conditions, on peine à comprendre comment la Région sera capable de traiter l'afflux massif de dossiers de régularisation.

Or, comme indiqué plus haut, un dossier qui n'est pas traité dans le délai annoncé, très court, sera considéré comme refusé. Le demandeur aura pourtant déjà payé le montant de l'indemnité forfaitaire, les frais de dossier et les honoraires de son architecte. Il recevra un refus, non pas parce que son dossier ne mérite pas d'être accepté, mais parce qu'il n'a pas été traité par l'administration. Bilan pour le propriétaire : de l'énergie, du temps et de l'argent dépensés, sans régularisation à la clé.

Cette réserve ne remet pas en cause l'intérêt d'une réforme de la régularisation simplifiée, que nous jugeons bienvenue sur le fond. Elle porte sur la faisabilité administrative du dispositif tel qu'il est proposé aujourd'hui. Nous connaissons la réalité du traitement des dossiers de régularisation à Bruxelles, et c'est cette réalité qui nous incite à la prudence.

Que faut-il retenir aujourd'hui si son bien présente une infraction urbanistique à Bruxelles ?

À ce jour, la DLUU n'existe pas encore et ses critères ne sont pas connus. Voici les conséquences pratiques qui découlent directement de l'état actuel du dossier :

• Le régime actuel reste applicable. La régularisation simplifiée de l'article 330 du CoBAT reste la voie disponible aujourd'hui pour les travaux réalisés avant le 1er janvier 2000 et conformes à la réglementation de l'époque ou à la réglementation actuelle. Les autres situations relèvent de la procédure de permis de régularisation classique.
• Il est impossible, à ce stade, de savoir si un bien sera éligible à la DLUU. La liste des infractions et les critères de type et d'ancienneté n'ont pas été publiés.
• La DLUU ne sera pas une simple déclaration. Si le texte est adopté en l'état, un dossier complet de permis d'urbanisme devra être constitué, avec les frais que cela implique.
• Si le texte est adopté en l'état, l'article 330 du CoBAT ne sera plus accessible entre 2027 et 2029. Un propriétaire qui remplit aujourd'hui les conditions de l'article 330 doit avoir ce calendrier en tête.
• Le montant de l'indemnité forfaitaire n'est pas connu. Toute estimation du coût total d'une DLUU serait prématurée.

Chaque situation est différente. Selon la nature de l'infraction, l'ancienneté des travaux et leur conformité aux réglementations successives, la réponse adaptée n'est pas la même. Un examen préalable de la situation du bien permet de déterminer, au cas par cas, quelle voie de régularisation est réellement justifiée, y compris lorsque la conclusion est qu'aucune démarche n'est nécessaire.

Conclusion : un dispositif à suivre, pas encore une procédure disponible

La DLUU pourrait, si elle est adoptée, élargir sensiblement les possibilités de régularisation simplifiée à Bruxelles entre le 1er janvier 2027 et le 31 décembre 2029. Mais au 3 septembre 2026, le texte n'est pas adopté, les arrêtés d'exécution ne sont pas rédigés, et les critères comme le montant de l'indemnité forfaitaire restent inconnus. Les délais de traitement très courts et la règle du refus en cas de silence de l'administration appellent, selon nous, une vraie vigilance.

Nous serons attentifs aux publications à cet égard afin de pouvoir vous éclairer au mieux et compléter cet article. La régularisation urbanistique est notre métier, à Bruxelles comme en Wallonie : c'est à ce titre que nous suivons ce dossier. Et nous pouvons vous assurer que nous serons prêts, dès le 1er janvier 2027, à instruire les dossiers selon cette nouvelle procédure si elle entre en vigueur.

Questions fréquentes sur la DLUU à Bruxelles