Combien de temps pour régulariser une infraction urbanistique à Bruxelles ?

Il conviendra de distinguer, tout d’abord, la réalisation du dossier par nos soins et ensuite le traitement du dossier par l’administration.

Durée de préparation du dossier par Regularis

Une mission de régularisation se passe généralement en 3 phases. La troisième est optionnelle et dépendra des particularités du dossier.

Mesurage de la situation actuelle

Dans le cadre des procédures de régularisation urbanistique, il est fréquent que les demandeurs ne disposent pas de plans précis et à jour représentant l’état des lieux existant, objet de l’infraction.

Or, la réglementation en vigueur impose que tout dossier de demande de permis d’urbanisme introduit à des fins de régularisation comprenne des documents graphiques exhaustifs illustrant la situation infractionnelle actuelle, afin de permettre à l’autorité compétente de statuer en toute connaissance de cause.

Il en résulte que la réalisation d’un mesurage précis des lieux constitue une étape préalable indispensable à l’instruction du dossier.

À cette fin, REGULARIS collabore avec un réseau de géomètres-experts agréés opérant sur l’ensemble du territoire de la Région de Bruxelles-Capitale. Ces derniers procèdent à une prise de mesure sur site, laquelle sert de fondement, ensuite, à l’établissement des plans de mesurage.

Dès réception du paiement de l’acompte relatif à notre mission, un rendez-vous est fixé entre le client et le géomètre désigné, généralement dans un délai de 2 semaines. La production des plans intervient ensuite dans un délai moyen de 3 semaines à compter de la date de mesurage, sous réserve de la complexité du bien.

Constitution du dossier de régularisation

Une fois le mesurage effectué et les plans de l’état des lieux établis, notre équipe entame la constitution du dossier de demande de permis d’urbanisme en régularisation, conformément aux exigences prévues par le Code bruxellois de l’Aménagement du Territoire (CoBAT) et ses arrêtés d’exécution.

Cette phase comprend notamment la réalisation de documents graphiques distincts :

• d’une part, les plans de la situation de fait, illustrant avec précision les éléments infractionnels existants ;
• d’autre part, les plans de la situation de droit, établissant les volumes ou affectations ayant été dûment autorisés ;
• le cas échéant, des plans de situation projetée sont également élaborés, lorsque la situation actuelle ne permet pas une régularisation à l’identique, et qu’une adaptation est requise pour assurer la conformité du projet.

Parallèlement à ces pièces graphiques, notre équipe procède à la rédaction de l’ensemble des documents administratifs nécessaires à l’introduction du dossier.

Sous réserve de validation des plans et documents par le client dans des délais raisonnables, la constitution complète du dossier peut être finalisée dans un délai indicatif de 4 semaines à compter de la réception des plans de mesurage.

Mission Performance Énergétique des Bâtiments (PEB)

Dans le cadre de l’instruction des demandes de permis d’urbanisme portant sur des travaux réalisés en Région de Bruxelles-Capitale postérieurement au 19 juin 2008, et ayant affecté l’enveloppe extérieure du bâtiment (c’est-à-dire les parois en contact direct avec l’environnement extérieur), la réglementation impose la réalisation d’une mission PEB (Performance Énergétique des Bâtiments).

Cette mission a pour objet de démontrer, auprès de l’administration compétente, la conformité des éléments nouvellement exécutés aux exigences techniques en vigueur au moment de leur mise en œuvre.

Il convient de souligner qu’il ne s’agit en aucun cas du certificat PEB classique — lequel vise à attribuer un label énergétique au bâtiment — mais bien d’une procédure distincte, prévue par le régime applicable aux travaux soumis à permis, et requérant l’intervention d’un responsable PEB agréé*.

* La production d’un certificat PEB dans ce contexte serait dès lors dépourvue de toute portée juridique.

En revanche, dans l’hypothèse où les travaux à régulariser ne concernent pas l’enveloppe extérieure ou ont été exécutés avant le 19 juin 2008, aucune mission PEB n’est exigée dans le cadre de la procédure de régularisation.

Lorsque celle-ci s’avère nécessaire, la mission PEB ne pourra être réalisée qu’après validation préalable des plans par les demandeurs. Ces documents seront alors transmis à l’un de nos partenaires responsables PEB, lequel procédera à la réalisation des pièces techniques requises par la législation bruxelloise.

Le délai usuel pour la réalisation de cette mission est de l’ordre de 3 semaines, sous réserve de la complexité du projet.

Traitement du dossier par l’administration bruxelloise

En Région de Bruxelles-Capitale, les délais de traitement des demandes de permis d’urbanisme varient en fonction de la nature et de la portée du projet, et sont directement déterminés par la procédure applicable, telle que définie par le Code bruxellois de l’Aménagement du Territoire (CoBAT).

Ces délais sont qualifiés de délais de rigueur, c’est-à-dire qu’ils s’imposent strictement à l’administration communale compétente. En cas de dépassement injustifié de ces délais, le CoBAT prévoit un mécanisme de transfert automatique de compétence vers l’administration régionale, à savoir Urban.brussels, qui reprend alors la charge de l’instruction du dossier.

Cependant, il importe de souligner que le non-respect des délais légaux par l’autorité régionale, à son tour, entraîne le rejet implicite de la demande. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, le principe selon lequel le silence de l’administration vaudrait accord n’est pas applicable dans le cadre des permis d’urbanisme à Bruxelles. En d’autres termes, l’absence de décision dans les délais légaux vaut décision de refus.

Bien que ces situations restent relativement exceptionnelles, elles illustrent une difficulté structurelle du système d’aménagement du territoire bruxellois, dont les implications juridiques peuvent être particulièrement préjudiciables pour les demandeurs. Il est donc essentiel d’en être pleinement conscient lors de l’introduction d’une demande de permis.

Réception du dossier par l’administration

En Région de Bruxelles-Capitale, l’introduction des demandes de permis d’urbanisme s’effectue désormais (sauf demande expresse de nos clients) par voie électronique, au moyen de la plateforme en ligne officielle MyPermit. Cette procédure dématérialisée permet une transmission instantanée du dossier à l’administration compétente.

À compter de la réception électronique du dossier, l’administration communale (ou régionale, le cas échéant) dispose d’un délai légal de 15 jours pour notifier au demandeur un accusé de réception, conformément aux dispositions du Code bruxellois de l’Aménagement du Territoire (CoBAT). Cet accusé ne constitue pas encore une reconnaissance de la complétude du dossier, mais atteste uniquement de sa bonne réception.

Il convient toutefois de relever que, dans la pratique, ce délai est fréquemment dépassé, en raison notamment du sous-financement structurel de certaines communes et du manque de ressources humaines au sein des services d’urbanisme. Cette réalité administrative peut occasionner des retards importants dès la phase initiale de la procédure.

Une fois l’accusé de réception émis, l’administration dispose d’un délai de 45 jours pour vérifier la complétude du dossier.

Deux scénarios peuvent alors se présenter :

• Si le dossier est jugé complet, une notification formelle est transmise au demandeur, et le délai d’instruction du permis commence à courir à compter de cette date.
• Si, en revanche, le dossier est déclaré incomplet, une demande de compléments est adressée au demandeur et à son architecte. Ceux-ci disposent alors d’un délai de six mois pour produire les pièces manquantes ou révisées.

En pratique, il n’est pas rare que des demandes de compléments soient formulées, et ce pour diverses raisons :

• Soit l’administration estime, après examen, que des documents non expressément requis initialement se révèlent finalement nécessaires à l’instruction du dossier.
• Soit, de manière plus critique, la demande de compléments est instrumentalisée comme moyen dilatoire, permettant de suspendre temporairement les délais légaux, notamment en cas de surcharge des services d’instruction.

Il importe de ne pas s’alarmer outre mesure en cas de réception d’un tel avis d’incomplétude car ils sont très courants en Région bruxelloise. Nos équipes assurent une réaction rapide et rigoureuse afin de transmettre les compléments exigés dans les plus brefs délais.

À la suite de cette nouvelle transmission, l’administration dispose à nouveau d’un délai de 45 jours pour statuer sur la recevabilité définitive du dossier. Ce n’est qu’à la suite de la notification de complétude, matérialisée par une attestation formelle, que la procédure d’instruction proprement dite est enclenchée, avec le démarrage effectif des délais applicables selon le type de procédure (ordinaire, avec enquête publique, mixte, etc.).

Délais d’instruction du dossier

Sans qu’il soit nécessaire d’entrer ici dans les arcanes procédurales susceptibles de décourager les non-initiés, il convient de rappeler que la législation en vigueur en Région de Bruxelles-Capitale prévoit, globalement, quatre différents délais d’instruction pour les demandes de permis d’urbanisme en régularisation, tels que prévus par le Code bruxellois de l’Aménagement du Territoire (CoBAT).

La procédure applicable — et, par conséquent, la durée du traitement administratif — dépendra de la complexité du projet, notamment :

• de l’application possible d’une régularisation dite « simplifiée » en 30 jours (cas rare soumis à des conditions strictes),
• de la nécessité ou non d’organiser une enquête publique,
• de l’éventuelle consultation d’instances consultatives extérieures, telles que la Commission Royale des Monuments et Sites (CRMS) ou la Commission de Concertation,
• ou encore de l’implication de l’administration régionale Urban.brussels dans le processus décisionnel.

En fonction de ces paramètres, le délai légal d’instruction sera fixé à 30, 75, 115 ou 160 jours calendrier, à compter de la notification de la complétude du dossier.

Il convient toutefois de souligner que, au cours de l’instruction de la demande de permis, l’administration compétente dispose de la faculté de solliciter la transmission de plans modificatifs, en vue de mettre le projet en conformité avec les prescriptions urbanistiques applicables ou de répondre à certaines observations formulées par les instances consultées.

La réalisation de tels plans, lorsqu’elle s’avère nécessaire, est prise en charge par nos soins. Cette adaptation documentaire, bien que souvent inévitable dans le cadre d’un dialogue constructif avec l’administration, est susceptible d’allonger modérément les délais globaux de traitement du dossier.

À l’issue de la procédure, la décision relative à la demande est, sauf exception, prise par le Collège des bourgmestre et échevins, agissant en qualité d’autorité compétente.

Notre expérience pratique démontre que, en dehors de cas très spécifiques, il est peu réaliste d’attendre un traitement sensiblement plus rapide que celui imposé par les délais légaux. Dans la grande majorité des situations, l’administration exploite l’intégralité du délai dont elle dispose.

Récapitulatif des délais indicatifs

03.01 Réalisation du dossier

·       Mesurage de la situation actuelle : 2 semaines + 3 semaines = 5 semaines

·       Constitution du dossier : élaboration des plans et documents administratifs nécessaires, délai indicatif d’environ 4 semaines après réception des plans de mesurage.

·       Mission PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) : exigée uniquement pour travaux affectant l’enveloppe extérieure réalisés après le 19 juin 2008. Réalisée après validation des plans, délai moyen de 3 semaines.

03.02 Dépôt et réception du dossier par l’administration

·       À réception, un accusé de réception est envoyé dans un délai de 15 jours (régulièrement dépassé).

·       L’administration dispose ensuite de 45 jours pour vérifier la complétude du dossier.

·       En cas de dossier incomplet, une demande de compléments est adressée au demandeur, qui dispose de 6 mois pour répondre – nous répondons généralement dans les 3 semaines qui suivent.

·       Après réception des compléments, l’administration a, à nouveau, 45 jours pour vérifier la complétude définitive.

03.03     Délais d’instruction du dossier

·       quatre régimes de délais légaux existent, fixés par le Code du Développement Territorial (CoDT) : 30 jours - 75 jours - 115 jours – 160 jours