Division d’un bien immobilier : permis obligatoire et régularisation

En Région bruxelloise et en Région wallonne, la division d’un bien immobilier en plusieurs unités de logement nécessite l’obtention d’un permis d’urbanisme préalable, même si aucune intervention matérielle (chantier) n’est requise.

Pourquoi un permis est-il obligatoire pour une division de logement ?

En effet, il est considéré, assez logiquement, qu’une modification de la densité de logement peut affecter le tissu urbanisé en termes de parcage, de circulation, de sécurité ou de salubrité et qu’il revient aux autorités de se prononcer sur le bienfondé d’une telle modification du tissu urbanisé.

Diviser un bien immobilier, aujourd’hui, sans permis d’urbanisme, est donc constitutif d’une infraction urbanistique et il conviendra alors, soit de revenir à la configuration autorisée, soit de procéder à une régularisation.

Toutes les divisions sont-elles régularisables ?

Nous pourrons vous conseiller au mieux vers l’option à prendre car il est bien important de noter que toutes les divisions ne sont pas régularisables et il serait totalement contre-productif d’introduire une demande de régularisation sachant qu’elle fera, immanquablement, l’objet d’un refus de permis d’urbanisme.

Comment prouver la date de création des logements ?

Dans le cadre de dossiers de régularisation de division de logements, l’évolution de la législation au fil du temps impose de replacer, systématiquement, cette division, dans son contexte réglementaire. Il conviendra donc de déterminer, avec certitude, la date, la plus ancienne possible, de la création des logements à régulariser.

A cette fin, certains éléments de preuves pourront être apportés au dossier.

• Des baux : la preuve, datée, de la signature de baux (enregistrés ou non) permet de donner une date certaine à l’existence d’un logement
• Un acte de base
• Un listing des domiciliations (disponible auprès du service population) déterminera le nombre de ménages domiciliés sur les lieux
• Les dates de pose des compteurs (considérés comme indices mais non comme preuve)  

La réglementation à Bruxelles : date pivot de 1996

A Bruxelles, l’évolution de la réglementation relative à la division d’un bien immobilier relève de la véritable saga tant elle a évolué au fil des décennies. Cela en rend la synthèse particulièrement ardue et indigeste.

Nous vous épargnerons ici cet exercice et nous vous donnerons, pour simplification, une date clé, le 9 février 1996, date de l’entrée en vigueur d’un arrêté royal imposant l’obtention d’un permis d’urbanisme lorsque les travaux prévoient de modifier le nombre ou la répartition des logements dans un immeuble.

La modification du nombre de logements, avant cette date, et pour peu qu’aucune intervention matérielle (chantier) soumise à permis n’était requise, ne nécessitait donc pas de permis d’urbanisme.

Il nous revient cependant souvent que l’administration considère une date antérieure, en 1993, appliquant ainsi une autre lecture de la réglementation. Cependant, le Conseil d’Etat, dans un arrêt prononcé le 24 juin 2021 a définitivement tranché la question et c’est donc bien le 9 février 1996 qui est reconnu comme date pivot.

Dans l’éventualité où un permis d’urbanisme en régularisation sera bien requis, il conviendra alors de veiller à ce que les logements respectent bien la réglementation en vigueur au moment de leur création mais, bien souvent aussi, la réglementation actuelle. Si on peut discuter longuement du principe de non-rétroactivité de la loi, il apparaît cependant bien souvent que l’administration, considère que la règlementation actuelle défini les contours du « bon aménagement des lieux » et que son non-respect n’est pas toujours acceptable même si les travaux ont été réalisés bien avant l’entrée en vigueur de ces règlements. Dans le cadre de division, les communes seront, par exemple, particulièrement attentives à la création de locaux communs (local poubelles et vélos) et à l’existence de caves individuelles.

Qu’en est-il en Wallonie ?

En ce qui concerne la Wallonie, nous vous invitons à consulter l’article que nous avons déjà rédigé précédemment à ce sujet en suivant le lien : https://regularis.be/infraction-urbanistique/reglementation-en-matiere-durbanisme/la-reglementation-en-region-wallonne/

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