Vos questions

Les types d’infractions urbanistiques

Tout savoir sur l'infraction urbanistique - Regularis

Que ce soit le Règlement Régional d’Urbanisme bruxellois (RRU) ou le Code de Développement Territorial wallon (CoDT), les deux règlementations régionales en matière d’urbanisme sont très claires sur un point : construire ou transformer un bâtiment nécessite l’obtention d’une autorisation.

Cette autorisation, prend, le plus souvent, la forme de ce qu’on appelait précédemment un permis de construire et qui s’appelle désormais « permis d’urbanisme ».
Seules quelques exceptions bien définies dans les législations régionales respectives sont exemptes de cette nécessité de permis.

Sauf ces exemptions, toute construction, transformation, extension ou changement d’affectation n’ayant pas fait l’objet d’un permis d’urbanisme constitue une infraction urbanistique qu’il convient de régulariser.

Bien que chaque cas soit particulier, nous observons une certaine récurrence dans la typologie des infractions que nous sommes amenées à régulariser.

En voici une liste non-exhaustive.

La division d’une maison unifamiliale en logements multiples

Il s’agit-là d’une problématique bien connue de l’habitat essentiellement urbain. La pression immobilière dans les villes a bien souvent motivé des propriétaires à diviser une maison en plusieurs appartements. Or de tels travaux nécessitent immanquablement l’obtention d’une autorisation car les autorités souhaitent s’assurer que les impératifs en matière de sécurité et de salubrité seront respectés. De même des règles relatives à la densité de logements et de parcage sont bien souvent à respecter. Il convient dès lors de procéder à une régularisation de cette situation afin de pouvoir mettre ces biens en location, en vente ou de les occuper de manière personnelle sans risquer d’éventuelles poursuites.

L’aménagement de combles et la création de lucarnes

Un grenier vide surmontant une habitation est, bien souvent, une belle occasion d’augmenter l’espace utilisable. Cependant, le percement d’une cage d’escalier, le changement d’affectation d’espace non destinés à la vie, la création de baies en toiture ou de lucarnes doit, dans de nombreux cas, faire l’objet d’une demande de permis d’urbanisme. Réaliser ces travaux sans l’obtention de ce permis peut donc être infractionnel et nécessiter une régularisation.

La création de terrasses

Voilà une autre problématique très urbaine. Le besoin d’espaces extérieurs dans les logements en ville a engendré parfois la création de terrasses irrégulières, installées notamment sur des toitures plates d’annexes construites aux étages inférieurs.

Or, non seulement, de tels aménagements doivent impérativement faire l’objet d’une autorisation mais nous constatons que les terrasses infractionnelles respectent rarement les articles 675 à 680 bis du Code Civil qui régissent les « vues sur la propriété de son voisin ». Il convient alors de régulariser ces terrasses d’un point de vue urbanistique et de les rendre conformes aux prescriptions légales en la matière.

Le changement d’affectation

Un permis d’urbanisme qui a été obtenu pour la construction d’un bien immobilier décrit les affectations des espaces composant ce bâtiment. Il convient de les respecter sous peine de se trouver dans une situation infractionnelle.

La tentation est évidemment grande, par exemple, de transformer un rez-de-chaussée commercial vide en un logement afin d’éviter de prolonger un vide locatif préjudiciable. Comme mentionné dans le paragraphe précédent, une telle modification d’affectation nécessite l’obtention d’un permis préalable car non seulement les normes de sécurité et de salubrité sont différentes selon les affectations mais les communes, soucieuses de l’activité commerciale sur leur territoire, souhaitent contrôler les affectations des rez-de-chaussée dans certains quartiers afin d’éviter qu’elles ne soient définitivement désertées par le commerce.

La construction d’annexes

Si les règlementations prévoient que certaines extensions peuvent se faire sans permis d’urbanisme, construire une extension ne rentre pas toujours dans les critères d’exemption et se trouvent donc infractionnelles.

Force est de constater que, dans les décennies précédentes, peu de constructeurs de vérandas se sont souciés de la régularité des produits qu’ils vendaient au regard de la réglementation urbanistique. Il en ressort aujourd’hui que bon nombre de celles-ci sont en totale irrégularité.

La non-conformité par rapport à un permis d’urbanisme obtenu récemment

Lors d’une construction neuve ou de travaux de transformation, il n’est pas rare d’avoir envie de modifier l’une ou l’autre chose après l’obtention d’un permis. En effet, la réalité du chantier amène souvent le candidat-bâtisseur à voir le projet sous un autre angle. Toute modification de volume ou d’aspect extérieur nécessite l’obtention d’une autorisation. Or, la nécessaire fluidité d’un chantier est rarement compatible avec les délais d’obtention d’un nouveau permis d’urbanisme.
Il en résulte alors une situation infractionnelle qu’il convient de pouvoir régulariser.

Modification du relief du sol

Dans de nombreux cas, la modification du relief du sol doit faire l’objet d’une autorisation.
De telles modifications pouvant influencer l’écoulement des eaux pluviales sur les propriétés voisines, les autorités souhaitent donc contrôler les modifications importantes du relief du sol.

C’est ainsi qu’en Wallonie, de nombreux lotissements limitent les modifications du relief du sol à 50cm de variation en hauteur et interdisent les modifications de relief à moins de 50cm de la limite du terrain concerné.

Les modifications réalisées ne respectant pas les prescriptions locales en matière de relief du sol doivent être régularisées car elles présentent donc une situation infractionnelle.

Modification de l’aspect d’une façade

Changer une couleur ou une division de châssis, percer une baie dans une façade ou repeindre cette dernière, tels sont des travaux qui peuvent, selon le cas, nécessiter un permis et donc faire l’objet d’une régularisation si une telle autorisation n’a pas été obtenue préalablement.

Bon à savoir :  la majorité des infractions urbanistiques sont régularisables. Regularis vous propose un premier rendez-vous gratuit et sans engagement pour une première analyse de l’infraction urbanistique à régulariser.